L’immobilier locatif professionnel rapporte plus que l’immobilier résidentiel. Si le rendement annuel de ce dernier est de 3% en moyenne, celui des immeubles d’entreprise se situe entre 4% et 5.5%. Le prix d’acquisition n’est pas toujours accessible aux investisseurs tels que les personnes physiques à revenus moyens. Or, l’accès à ces immeubles professionnels est désormais possible grâce aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Un investissement collectif via la pierre-papier
On les appelle la pierre-papier car c’est un expert spécialisé dans la gestion immobilière diversifiée qui se charge de l’exploitation du parc. Il s’agit d’un investissement collectif qui fait intervenir le grand public, particuliers comme professionnels. Cela par le biais de la souscription à des parts émises par la société de gestion. Les investisseurs perçoivent alors leurs dividendes en fonction du montant de leur souscription.
L’exploitation des immeubles par les SCPI
La société de gestion cible les immeubles qui adhèreront le patrimoine de la SCPI en fonction des objectifs de rendement préalablement définis. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, d’entrepôts, de murs de boutiques et de magasins, d’hôtels ou de locaux d’activités. Les SCPI thématiques se tournent vers l’immobilier de santé, ceux de l’éducation et de l’enseignement. Les immeubles du secteur médico-social tels que les résidences seniors et les EHPAD intéressent aussi les exploitants pour leur invulnérabilité aux différentes conjonctures.
L’acquisition est fonction de la ville et de la région, sachant que le prix de l’immobilier est élevé dans certaines zones (A Bis et A selon le découpage du ministère de la cohésion des territoires). Par ailleurs, le marché est plus détendu dans certaines localités à l’étranger et qui sont encore peu exploitées par les SCPI. De plus en plus de ces dernières se tournent ainsi vers l’international afin de trouver un meilleur rendement, d’autant que la fiscalité y est plus douce, par rapport à celle qui s’applique dans l’Hexagone.
Des locataires à forte solidité financière
La clé de la résilience de la SCPI ne se situe pas uniquement dans l’immobilier cependant. Les locataires sont en effet ceux qui versent les loyers destinés à servir les dividendes de tous les associés porteurs de parts. Ce sont les locataires professionnels qui sont les plus solides financièrement, étant avant tout des entreprises pilotées par un expert qui se base sur un tableau de gestion de bord et des données chiffrées pertinente. Les entreprises sont aussi celles qui font du chiffre d’affaires et qui se constituent des provisions pour risque. Ce qui leur permet de continuer à s’acquitter des loyers même en période de fortes turbulences comme ce fut le cas en 2020.
Diversifier les immeubles professionnels avec les SCPI
Les SCPI offrent encore un avantage supplémentaire, en plus de celui d’accéder à ces immeubles professionnels : leur diversification. Cette stratégie s’opère au niveau même de chacune d’elles, puisqu’elles logent les différentes typologies d’immeubles, comme mentionné plus haut, dans leur parc immobilier. Ainsi, si vous souscrivez à des SCPI diversifiées, vous percevrez des revenus locatifs provenant à la fois d’immeubles logistiques, de cliniques, d’écoles et de crèches (ce sont les plus rentables en 2021 et dont les rendements sont de plus de 4.5%), ou encore d’immeubles de bureaux, de commerces et d’hôtels. Analysez la composition du patrimoine de chaque SCPI, de même que la localisation de chaque actif afin que vous ayez un aperçu de leur valeur et de ce qu’ils pourraient vous rapporter sur le long terme.
Nous ne saurions conclure sans mentionner les immeubles résidentiels exploités par les SCPI et qui sont eux aussi intéressants pour les investisseurs souhaitant réduire leur impôt sur le revenu. Ces SCPI se servent de différents dispositifs fiscaux ; toutefois, leur rendement est moins conséquent que celui des SCPI professionnelles.
